Пленум Верховного суда (ВС) утвердил постановление о применении норм Гражданского кодекса о прекращении обязательств, в котором все же не разрешил сторонам договора, ставшего неактуальным из-за форс-мажора, отказываться от него. Принятия нормы опасались собственники торговых центров, для которых массовый отказ арендаторов от договоров был бы равноценен полному краху бизнесу.
Наступление обстоятельств непреодолимой силы не отменяет обязательств по контракту, если его исполнение остается возможным после их прекращения: отказываться от договоров со ссылкой только на форс-мажорную ситуацию будет нельзя. Соответствующее постановление утвердил пленум Верховного суда.
Рассмотрение ВС проекта постановления о некоторых вопросах применения положений ГК РФ о прекращении обязательств вызвало серьезную тревогу у владельцев и операторов торгцентров. В первоначальном тексте предполагалось, что участник договора может в одностороннем порядке отказаться от него, если федеральные или местные власти примут даже временные решения, которые делают его неисполнимым сейчас или в будущем. Разъяснения были разработаны на фоне ограничительных мер, которые регионы принимали в попытке сдержать распространение COVID-19.
С просьбой отказаться от этой меры от лица торгцентров к председателю ВС Вячеславу Лебедеву обратился управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский. Он пояснял, что мера противоречит логике принятого Госдумой закона, предусматривающего возможность для малого и среднего бизнеса расторгать договоры аренды без штрафов, если с собственником не удалось договориться об уменьшении платежей на период до 1 октября. Теперь в совете заявили, что удовлетворены решением пленума ВС.
Реакция арендаторов на решение пленума пока неизвестна. “Ъ” направил запросы крупным непродовольственным сетям. Управляющий партнер RedStone Индира Шафикова указывает, что, хотя на малый и средний бизнес приходится значительная доля арендаторов, пока они не слишком активно пользуются возможностью расторжения договора в одностороннем порядке.
Большинство понимает, что дальше все равно придется снимать площади»,— отмечает эксперт.
Ситуацию, в которой возможность отказываться от исполнения договоров появилась бы у всех арендаторов, госпожа Шафикова называет «катастрофой для рынка коммерческой недвижимости».
Во что превратятся шопинг-центры после пандемии
Из войны, развернувшейся в мае между работающими в России ритейлерами и владельцами торгцентров, вряд ли кто-либо выйдет победителем. После пандемии, переживаемой практически всеми странами, мир для этих субъектов рынка недвижимости, считавших друг друга до коллапса партнерами, наверное, будет бессмысленным. В новой реальности, где страх перед эпидемией вряд ли отступит, россияне могут потерять всякий интерес к многолюдным моллам с многочасовым шопингом и развлечениями на фуд-кортах. Возможное будущее торгцентров — фабрики-кухни, медцентры и глухая стена постаматов. Но самый лучший вариант — парки вместо кинотеатров и коворкинги вместо сетей фаст-фуда.
