08.10.2014
В юридической терминологии не существует понятия «коммуналка». Однако для более чем ста тысяч российских граждан в этом слове отразилась вся жизнь.
В юридической терминологии не существует понятия «коммуналка». Однако для более чем ста тысяч российских граждан в этом слове отразилась вся жизнь. Появившиеся в советские времена, коммунальные квартиры и по сей день являются для многих жителей крупных и малых населенных пунктов постоянным местом жительства.
Согласно букве закона, коммунальная квартира представляет собой жилое помещение занятое несколькими нанимателями по договору социального найма или несколькими собственниками комнат. В Жилищном кодексе РФ не существует четкого определения, что является коммунальной квартирой. В тоже время ЖК РФ разделяет коммунальные квартиры на следующие типы:
- квартиры, в которых комнаты находятся во владении собственников;
- квартиры, в которых занимаемые комнаты принадлежат нанимателям по договору социального найма и членам их семей;
- квартиры, в которых часть комнат занимают наниматели по договору социального найма, а другую часть – собственники. Данный тип называется смешанным.
Наиболее популярным является первый тип. ЖК РФ ст.30 ч.3 определяет, что собственник комнаты в коммунальной квартире осуществляет содержание общего имущества собственников комнат в квартире. Для того чтобы понять, что является общим имуществом, в помощь ЖК РФ ст.41 ч.1, в которой указано, что собственникам комнат в коммунальной квартире на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты. Говоря простым языком, к таким помещениям относятся: кухня, коридор, ванная комната, туалет. На основании ст.42 ч.1. ЖК доля собственника на общее имущество в квартире прямо пропорциональна размеру той комнаты или комнат, которые находятся в его собственности. Таким образом, становится понятно, что чем больше жилой площади находится в собственности, тем больше доля общего имущества. Если собственник комнаты или наниматель испытывает сложности с пониманием буквы закона, то для решения вопросов и проблем, связанных с коммунальной квартирой он выбирает услуги юриста. Порой только квалифицированная помощь юриста помогает определить права собственника. Что касается изменений размера общего имущества, то оно может быть увеличено или уменьшено только в том случае, если все собственники и наниматели согласны с проведением работ по перепланировке или переустройству.
Согласно ст.43 ч.1-2 ЖК собственники несут расходы на содержание общего имущества. Доля расходов определяется долей в общей собственности на общее имущество. Соответственно, чем больше метраж имеющихся в собственности жилых площадей, тем больше доля расходов на общее имущество. Ст.42 ч.5 гласит, что доля в общем имуществе коммунальной квартиры не может являться предметом отчуждения. С ней нельзя совершать операции, которые влекут за собой передачу доли отдельно от права собственности на конкретное жилое помещение (комнату).
Именно поэтому преимущественное право собственности на покупку отчуждаемой жилплощади находится у собственников комнат данной коммунальной квартиры (ст.250 ГК РФ). С того момента, как владелец комнаты (комнат) в коммунальной квартире принял решение о продаже, он должен в письменном виде уведомить всех собственников данного жилья. При этом в уведомлении обязательно указывается цена и другие условия. Если собственник не уверен в том, что его знания позволяют составить грамотное уведомление, ему на помощь приходит юрист. Составленный с его помощью документ является гарантией выполнения положений установленных современным законодательством. По истечении одного календарного месяца с момента уведомления, при отсутствии у собственников возможностей приобрести жилье, владелец комнаты (комнат) может продавать ее постороннему лицу. В том случае, если собственником были нарушены правила продажи, лицо имеющее преимущество может в течение 3 (трех) месяцев подать иск и в судебном порядке с требование возврата ему прав и обязанностей покупателя. В случае, когда собственнику требуется квалифицированная юридическая помощь, в зале судебного разбирательства его интересы представляет адвокат.
Целью положения о праве преимущества на жилье является сокращение количества коммунальных квартир. Согласно праву преимущественной покупки, собственник комнаты может приобрести в свое пользование еще одну или несколько комнат. Однако это несколько противоречит положению о том, что комнаты в коммунальной квартире находящиеся в собственности разных владельцев не являются общей собственностью. Согласно ст.244 ч.1 ГК РФ общей собственностью является имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц с выделением общей доли каждого собственника (долевая собственность) или без ее определения (совместная собственность).
Что касается порядка определяющего преимущественное право на приобретение жилья, то согласно ст.59 ЖК РФ договор социального найма должен быть в первую очередь заключен с собственниками или нанимателями, признанными малоимущими или нуждающимися в жилых помещениях. Далее право заключения социального договора найма переходит к лицам (собственникам и нанимателям), признанными малоимущими и имеющими в собственности жилое помещение, площадь которого на одного члена семьи менее нормы предоставления. К третьей категории относятся граждане, имеющие в собственности жилое помещение общая площадь которого менее нормы предоставления на одного члена семьи. На основании подтверждающего заявления заключается договор купли-продажи. Четвертая категория включает в себя лиц, вселяющихся в освобожденное помещение на основании договора социального найма, в порядке согласно ЖК РФ.
Необходимо учитывать, что предоставление освободившихся жилых помещений (комнат) в коммунальной квартире по второй, третьей и четвертой категории возможно только в том случае, если нет претендентов предшествующей категории.
http://www.spros.ru/linkarticles.php?code=355
http://creativecommons.org/licenses/by/3.0/legalcode
